Shopping Center: obrigação de fazer e multa contratual

Por Francisco dos Santos Dias Bloch*

Os contratos de locação em shopping centers preveem multas relevantes aos lojistas. É comum a fixação de valores na ordem de três aluguéis, ou mais, como penalidade geral para a maioria das infrações contratuais: também é comum o estabelecimento de multas diárias.

Certas penalidades, todavia, especialmente aquelas que preveem multas diárias, extrapolam os limites do razoável.

O presente estudo tem por fim verificar quais normas legais possibilitam a redução das multas por infração contratual em shopping centers, referentes às obrigações de fazer (e obrigações de não fazer) previstas nos acordos locatícios. Ou seja, trataremos das penalidades que não decorrem da rescisão antecipada do contrato de locação, ou do inadimplemento de valores.

Neste contexto, as operadoras de shopping centers frequentemente justificam os valores exigidos com base no artigo 54 da Lei 8.245/91, a Lei do Inquilinato, que estabelece que “Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping centers, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei”.

O dispositivo legal, todavia, tem por escopo apenas permitir e facilitar a operação dos shopping centers, segundo o entendimento de Sylvio Capanema de Souza[i]. Mas não autoriza a ofensa a normas de ordem pública, devendo ser aplicadas as disposições pertinentes do Código Civil e do Código de Processo Civil, conforme previsão expressa da Lei do Inquilinato.[ii]

Neste contexto, a jurisprudência atual do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo autoriza a redução de multas abusivas em caso de rescisão antecipada da locação, com base no Código Civil Brasileiro.[iii] O Superior Tribunal de Justiça, em especial, determina a aplicação do artigo 413 do Código Civil[iv] com o fim de reduzir as multas rescisórias das locações em shopping centers, considerando que referido artigo é complementar ao artigo 4.º da Lei do Inquilinato.[v] [vi]