É permitida a nova cobrança de luvas na renovação do contrato de locação comercial?

Por Daniel Cerveira*

Em fevereiro deste ano o Tribunal de Justiça de São Paulo proferiu uma decisão polêmica, que ainda pode ser alvo de recurso. Em suma, declarou ser proibida a “nova cobrança de ‘luvas’, nos casos de renovação” do pacto locatício para fins não residenciais, à luz do artigo 45 da Lei do Inquilinato. Com efeito, o TJ/SP ratificou a decisão de primeira instância no sentido de ser determinada a devolução do valor correspondente pelo locador em favor do inquilino.

Segundo consta dos autos daquela ação, o lojista (locatário) perdeu o prazo da ação renovatória e o shopping center (locador) exigiu o pagamento de novas “luvas” para renovar o contrato pelo prazo de 05 anos. A ação renovatória deve ser proposta pelo locatário no prazo de 1 ano a 6 meses antes do término do termo final do contrato de locação, bem como tem o objetivo de prorrogar o prazo contratual e garantir que o valor do aluguel para o próximo período seja “real e justo”.

No campo das locações comerciais, as chamadas “luvas”, também conhecidas por outros nomes, tais como cessão de direitos, reserva de área, res sperata, são uma quantia paga ao locador pelo locatário, a título remuneratório, como contrapartida pelo direito de explorar o imóvel, ou seja, em virtude da concessão do primeiro em firmar um contrato de locação. Embora não seja obrigatória, a praxe é que as partes convencionam o pagamento das “luvas”, nas hipóteses da celebração da avença por 5 ou mais anos, o que leva ao direito à ação renovatória.