Aviso prévio e multa rescisória no contrato de locação comercial

Por Francisco dos Santos Dias Bloch*

Contratos de locação comercial de todos os tipos de imóvel - lojas “de rua”, espaços em shopping centers, e até galpões industriais - frequentemente preveem o dever de o inquilino notificar o locador com alguns meses de antecedência, caso queira encerrar a locação antes do término de seu prazo de vigência.

E o descumprimento desta norma implica no dever de pagamento dos meses de aluguel referentes ao aviso prévio descumprido, além da multa pela rescisão antecipada do contrato.

Sob o ponto de vista jurídico, ambas as penalidades – multa e descumprimento do aviso prévio – têm em comum o fato que os valores são devidos apenas em razão da devolução antecipada do imóvel alugado. Porém, a cumulação de diversas penalidades com base em um único evento, especialmente em se tratando de contratos de locação, é vedada pela Lei do Inquilinato e pelo Código Civil.

O artigo 4.º da Lei do Inquilinato permite ao inquilino o encerramento da locação a qualquer momento, mediante o pagamento de multa, caso a rescisão ocorra antes do término do prazo contratual. E os Tribunais geralmente entendem que esta penalidade tem natureza compensatória, de maneira que, nos termos do artigo 416 do Código Civil, não podem ser exigidos valores adicionais.